Sådan undgår du at overleve dit omvendte prioritetslån

Mens omvendte prioritetslån til tider annonceres som at give en sikker indkomstskilde resten af ​​dit liv - og de kan under de rette betingelser - løbe tør for indtægterne, hurtigere end du forventede, er en af ​​de største risici ved at tage denne type lån. Et omvendt prioritetslån er en type lån, hvor husejere, der har en betydelig egenkapital opbygget i deres bolig, kan bruge denne værdi til at låne imod.

Der er seks forskellige måder at modtage omvendt realkreditudbytte, og den du vælger vil påvirke, hvor hurtigt og nemt du kan bruge din evne til at låne mod dit hjem.

1. Fast rentebetaling med fast rente
2. Omvendt prioritetslån
3. Term omvendt prioritetslån
4. Det ændrede udtryk omvendt prioritetslån
5. Lån omvendt pantelån
6. Den modificerede periode på omvendt prioritetslån

Alle seks betalingsplaner udgør forskellige risikoniveauer for låntagere. Her er et kig på de forskellige omstændigheder, under hvilke du kan løbe tør for det omvendte realkreditudbytte for tidligt - og hvordan du undgår dette scenarie.

(Se mere i Komplet guide til omvendt prioritetslån og hvordan man vælger en omvendt pantebetalingsplan for mere ).

# 1. Fast rente

Kun en omvendt pantebetalingsplan, det faste udbetalingsbeløb, har en fast rente. At udtage et fast beløb med en fast rente er normalt en lav-risiko måde at låne på. I det væsentlige ved du nøjagtigt, hvor meget du bliver nødt til at betale tilbage. Men med et omvendt prioritetslån har denne lånestruktur unikke risici.

Husejere tager ofte omvendt prioritetslån, når deres egenkapital er deres eneste aktiv, og de har ingen andre muligheder for at få de penge, de har brug for. Folk, der tager disse lån, men ikke planlægger korrekt, kan imidlertid let forvalte en stor sum. Når de har brugt de penge op, har de muligvis ingen andre monetære kilder at trække på. I en ideel verden ville obligatorisk omvendt prioritetsrådgivning afskrække risikable låntagere fra at vælge denne mulighed, men i den virkelige verden sker det ikke altid.

Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) har identificeret den stadig mere populære engangsindstilling som potentielt risikabel, især for yngre låntagere med længere levetid, som ikke har andre pensionsressourcer. Disse pensionister i tidlig alder risikerer at bruge egenkapitalen tidligt i pensionen.

Et omvendt prioritetslån gør det muligt at bo i dit hjem for livet, selv efter at du har opbrugt provenuet. Uden penge tilbage vil låntageren imidlertid ikke kun have problemer med at betale leveomkostninger, men kan ende med afskærmning. Det skyldes, at det fortsat er at betale husejers forsikring og ejendomsskatter - og at holde hjemmet i god stand - alt sammen er betingelserne for at kunne fortsætte med at have et omvendt pantelån.

CFPB har fundet, at fastforrentede låntagere faktisk misligholder deres omvendte prioritetslån oftere end lån med regulerbar rente på grund af ikke at dække disse løbende udgifter. At tage et fast beløb sætter også omvendte realkreditlånere i større risiko for at blive svindlet, da det store beløb, de har lånt, er et attraktivt mål for tyve - eller grådige pårørende.

(Se Reverse Mortgage Fallfalls, vær opmærksom på disse omvendte prioritetslån og 5 tegn på, at et omvendt prioritetslån er en dårlig idé ).

# 2. Kreditlinje

Dine chancer for at løbe tør for penge med en betalingsplan med kreditkort - uanset om de bruges alene eller i kombination med en periode eller en periode, som beskrevet i de følgende afsnit, afhænger af, hvordan du bruger planen. I modsætning til en almindelig kreditfacilitet på hjemmemarkedet (HELOC) er en omvendt prioritetslån ikke genkaldelig. Udtrykket uigenkaldelig betyder, at det ikke kan annulleres eller reduceres på grund af ændringer i din økonomi eller boligværdi.

Denne uigenkaldelige status betyder, at du ikke risikerer at miste adgang til pengene. Derudover falder din tilgængelige kreditlinje kun, når du trækker på den, og du betaler kun renter og prioritetsforsikringspræmier for de penge, du låner. Hvad mere er, med en kreditlinje får du adgang til yderligere midler over tid, fordi den uudnyttede del vokser hvert år, uanset om dit hjem's værdi stiger eller ej. Den uudnyttede del af dit omvendte prioritetslån vokser med den samme rente, som du betaler for de penge, du har lånt.

Du kan normalt få adgang til op til 60% af din tilgængelige hovedgrænse i det første år, du har din kreditgrænse. I det andet år og derefter kan du trække på de resterende 40% - plus hvad du ikke brugte det første år. Selvfølgelig, hvis du bruger din hele tilgængelige kreditgrænse tidligt, har du lidt til intet tilbage at bruge i de kommende år, medmindre du tilbagebetaler noget eller alt det, du lånte, hvilket vil øge din hovedgrænse.

Ja, du kan foretage betalinger på et omvendt prioritetslån for at reducere din lånesaldo i løbet af din levetid, og der er ingen forudbetalingsstraf for at gøre det. Din långiver skal først anvende en delvis tilbagebetaling på den rente, du skylder, derefter på eventuelle lånegebyrer og sidst til din hovedstol.

# 3. Termisk omvendt prioritetslån

Af de fem betalingsplaner med regulerbar rente sætter udtrykket og planer med ændret sigt dig også i fare for at overleve dit omvendte realkreditudbytte. Terminbetalingsplaner giver samme månedlige betalinger med en forudbestemt stopdato.

Med en betalingsplan, når du dit låns hovedgrænse - det maksimale, du kan låne - i slutningen af ​​løbetiden. Efter dette punkt kan du ikke modtage yderligere indtægter fra dit omvendte prioritetslån. Du vil dog være i stand til at bo i hjemmet, med de tidligere nævnte advarsler - betaler løbende skat og vedligeholdelse - i engangsafsnittet.

# 4. Ændret periode omvendt prioritetslån

Ændrede sigtplaner giver dig en fast månedlig betaling for et forudbestemt antal måneder plus adgang til en kreditlinje. Den månedlige betaling vil være mindre, end hvis du vælger en kortvarig plan, og kreditlinjen vil være mindre end hvis du vælger en lige kreditplan.

Med en ændret tidsplan modtager du kun månedlige betalinger i en forudbestemt periode, men kreditlinjen forbliver tilgængelig, indtil du har opbrugt den. Du kan undgå at løbe tør for penge med denne plan, hvis du bruger din kreditlinje omhyggeligt. Du kan også løbe tør for penge, hvis du tidligt tømmer kreditgrænsen.

Et sikrere valg er først og fremmest at stole på sigtebetalinger, indtil terminen udløber, lade din kreditlinje stige, og først derefter stole på den kreditlinje. Hvis du aldrig bruger kreditlinjen, har du muligvis nok egenkapital til at give dig fremtidig fleksibilitet til at sælge dit hjem, betale ned lånet og flytte.

# 5. Fast ejendomspant

Planerne med mindst mulig risiko for at løbe tør for penge er løbetiden eller ændret lejebetalingsplan - så længe låntageren følger med husejers forsikring, ejendomsskatter og reparationer af hjemmet. Manglende gennemførelse af nogen af ​​disse ting betyder, at lånet forfalder og skal betales.

Betalingsperioder har en justerbar rente og giver lige mange månedlige betalinger for livet, så længe mindst en låntager stadig bor i hjemmet som deres primære opholdssted.

# 6. Ændret fast ejendom til omvendt lån

Ændret ansættelsesperiode giver både faste månedlige betalinger for livet og en kreditgrænse. Det giver dig en mindre månedlig betaling, end hvis du valgte en ligegyldig plan, og din kreditlinje vil være mindre, end hvis du valgte en lige kreditplan.

Igen, hvis du aldrig bruger kreditlinjen, skylder du mindre, så denne kombinationsmulighed er et godt valg, hvis du ønsker garanteret indkomst for livet med mindre risiko for at bruge al din egenkapital og ikke har råd til at flytte .

Sådan undgås at løbe tør for indtægter

At vente så længe du kan tage et omvendt prioritetslån er en måde at begrænse dine chancer for at overleve provenuet på. CFPB advarer om, at yngre pensionister med længere forventet levealder har en større chance for at bruge alt deres boligkapital med et omvendt prioritetslån. Dette er ikke et problem, hvis de er i stand til at ældes på plads - blive i deres hjem for livet - men det er et problem, hvis de vil eller har behov for at flytte senere.

Efter at have solgt huset og betalt det, de skylder på det omvendte prioritetslån, har pensionister i den tidlige alder muligvis ikke nok penge tilbage til at flytte eller til at betale for løbende leve- og medicinske udgifter.

Fremtidige rentestigninger kan reducere, hvor meget du kan låne, selvom du er ældre. Jack M. Guttentag, professor i finans emeritus ved Wharton School ved University of Pennsylvania, studerede spørgsmålet. Han fandt, at en 62-årig, der ventede indtil 72 år for at få et omvendt prioritetslån, og som valgte linjen med kreditbetalingsplan, kunne øge deres kreditgrænse med 17% ved at vente de 10 år, hvis renten forblev den samme. Hvis renterne blev fordoblet, ville den samme låntager dog have adgang til en 69% mindre linje. Således kan det faktisk være fornuftigt at tage en omvendt prioritetslån af kreditplan så tidligt som muligt og derefter lade linjen være uberørt så længe som muligt for at maksimere sit vækstpotentiale.

Ændring af din nuværende plan

Hvis du allerede har optaget et omvendt prioritetslån og tror, ​​at du kan risikere at løbe tør for provenu, skal du tale med din långiver om at ændre din betalingsplan. Så længe du ikke har gennemført den faste rente, en engangsrute, kan du ændre din betalingsplan - forudsat at du kan forblive inden for dit låns hovedgrænse. Det store spørgsmål er, om du allerede har nået eller er tæt på at nå hovedgrænsen. At ændre din betalingsplan er meget enklere end refinansiering og kræver kun et administrationsgebyr på $ 20.

Det ægtefælles ægtefælles dilemma

Uanset hvilken betalingsplan du vælger, hvis du har en yngre ægtefælle, der ikke låner, risikerer han eller hun at overleve det omvendte realkreditudbytte, hvis du dør først. Lover, der trådte i kraft i 2015, beskytter kvalificerede ægtefæller, der ikke har lånt, fra at skulle flytte ud, hvis deres låntagende ægtefælle forudse dem. Imidlertid har ægtefæller, der ikke har lånt, ikke tilladelse til at modtage yderligere betalinger, når låntageren dør. Denne regel gør det let for overlevende ægtefæller, der ikke har lånt, effektivt at overleve det omvendte realkreditudbytte.

Den overlevende ægtefælle kan muligvis sælge huset og betale det omvendte prioritetslån. Afhængig af hvor meget huset er værd, og hvor høj lånebalancen er, kan salg dog ikke efterlade den overlevende ægtefælle med nok af et redeæg til at leve af. Hvis den overlevende ægtefælle har tilstrækkelig indkomst til at kvalificere sig til et almindeligt, fremadrettet prioritetslån, kan det være muligt at refinansiere ud af det modsatte prioritetslån.

Hvis den omvendte pantebalance er højere end hvad hjemmet er værd, er den bedste mulighed for, at den overlevende ægtefælle fortsætter med at bo i huset - ved at sælge eller lade långiver udelukke, overlader den overlevende ikke noget sted at bo og ingen kontanter fra hjemmet .

(Se også Omvendt pantelån: Kunne din enke (er) miste huset?)

Bundlinjen

På trods af hvad nogle omvendte realkreditannoncer får seniorer til at tro, er der mange måder at overleve provenuet fra et omvendt prioritetslån. Før du eller en elsket en tager denne type lån, er det vigtigt at forstå de omstændigheder, under hvilke et omvendt prioritetslån muligvis ikke giver økonomisk sikkerhed for livet. Brug denne viden om du skal tage denne form for lån, og hvilken plan der giver mest mening og giver den bedste sikkerhed.

(Se også Sammenligning af omvendt realkreditlån kontra realkreditlån, 5 topalternativer til et omvendt prioritetslån og regler for at få et FHA omvendt prioritetslån.)