Egenkapital Stripping efterlader kreditorer tomme

Striven kapital - processen med at reducere egenkapitalværdien af ​​et fast ejendom - er en af ​​de ældste strategier for beskyttelse af aktiver. I det væsentlige indebærer det besætning af en ejendom med gæld i et sådant omfang, at der er ringe eller ingen egenkapital for kreditorer at erhverve. Ved at give en anden part et krav mod ejendommen beholder ejere kontrol over pengestrømmene og brugen af ​​aktivet, samtidig med at ejendommen er uattraktiv for dem, der prøver at fuldføre enhver form for juridisk dom. Selvom dette er en tilsyneladende ligefrem tilgang, er der visse krav, der skal opfyldes for at sikre dens effektivitet. Forskellige måder at udføre denne strategi giver stigende fordele for ejerne.

Grundlæggende om stripping af kapital

For ikke at forveksle med afskærmningen mod udråling, kapitalstrygning eller sikkerhedsstillelse, udføres for at sikre ejerskabet af fast ejendom ved at gøre egenkapitalen i disse aktiver værdiløs i kreditorernes øjne. Selvom der er mange forskellige strategier til fjernelse af egenkapital, indebærer de alle at kontrollere ejendomsaktiver uden at have store kapitalandele i dem. Ved at gøre egenkapitalen i ejendommen vanskelig eller dyr at få, håber ejere at isolere deres hjem og anden ejendom fra tilknytning til retssager. Ideen er enkel: holde kontrol og nydelse af en ejendom, men lad lidt eller ingen egenkapital for en kreditor at få. (Læs mere Unngå afskrækkelsesvindel for mere).

Samtidig, som med enhver form for beskyttelse af aktiver, skal stripping af egenkapital udføres i god tid inden det tidspunkt, hvor beskyttelse er påkrævet. Udførelse af en aktivprojektionsstrategi under en juridisk procedure vil normalt betragtes som ukorrekt af domstolene. For eksempel at forsøge at sætte aktiver i en andens navn ville blive betragtet som en svigagtig overførsel, der udelukkende er at skjule aktiver.

Traditionelt var den mest almindelige form for stripping af egenkapital (kendt som spousal stripping) at hævde titlen til en ægtefælle, der mindre sandsynligvis blev sagsøgt af økonomiske grunde. Denne tidligere effektive strategi bruges ikke længere, da skilsmisse nu er en større trussel mod aktiver end et juridisk ansvar.

Brug af HELOC'er

I disse dage er den mest almindelige måde at reducere sandsynligheden for tilknytning ved at låne mod aktivet og give en anden part pant i gældsforpligtelsen. Den mest almindelige form for låntagning er hjemmekapitalen (HELOC). Med en HELOC får långiver en pantelån mod ejendommens egenkapital, der fungerer som sikkerhed for lånet. Selv et ikke-finansieret egenkapitallån vil reducere ens egen bogførte egenkapital uden at skabe nogen betydelig risiko for låntageren. De fleste egenkapitallinjer kræver ikke et gebyr for ikke at bruge midlerne og er meget billige (hvis ikke gratis) at konfigurere. HELOCs gør det meget vanskeligere og dyrere for en kreditor at få den faktiske egenkapital i en ejendom, og vil ofte afskrække kreditorerne fra at indlede retssager uden at påvirke låntagers kontantstrøm.

At placere en ikke-finansieret HELOC på et stykke fast ejendom er den første forsvarslinje for enhver ejendom; det giver også en kilde til midler, der kan bruges til nødsituationer eller andre uventede økonomiske forpligtelser. Hvis det forbliver ufinansieret, vil HELOC ikke tilføje nogen økonomisk risiko i form af påkrævet rente eller hovedindbetaling. Da kreditorer ikke kan fortælle, hvor meget der faktisk skyldes banken, kan denne strategi være effektiv til at afskrække en part fra at gå efter ejendommen, men er mindre effektiv, hvis kreditor beslutter at gå til retten.

Trækker et andet prioritetslån

Et mere effektivt, om end mere risikabelt middel til beskyttelse, er at bruge finansierede lån i form af en HELOC eller et andet prioritetslån. Når lånet er finansieret, modtager långiveren en prioriteret pantelån, dvs. et krav på egenkapitalen for det lånte beløb, der erstatter enhver kreditors dom. I dette tilfælde reduceres egenkapitalen i ejendommen faktisk med størrelsen af ​​den lånte kapital, som ikke kan inddrives med lovlige midler, hvilket yderligere reducerer en kreditors motivation til at sagsøge.

Brug af Homestead-undtagelser

Mange stater har fritagelser fra hjemstedet, der begrænser størrelsen på et hjems egenkapital, som en kreditor kan gribe ind for at opfylde en økonomisk forpligtelse. Dog for de fleste mennesker vil fritagelsen for husstede kun beskytte en brøkdel af hjemmets egenkapitalværdi. For eksempel ville et $ 400.000 hjem uden pant og en $ 100.000 fritagelse for hjemsted have $ 300.000 til egenkapital udsat for potentielle juridiske krav. I denne situation ville det være fornuftigt at holde en form for lån på ejendommen, så egenkapitalen aldrig er mere end $ 100.000. Hvis der sker noget, og der indføres en dom, ville en kreditor se på ejendomsregistrerne, vurdere værdien af ​​huset og beslutte, at der er lidt at opnå ved dyre retssager.

Problemet med finansiering af lånet er imidlertid todelt. For det første skal ejeren af ​​ejendomme finde et brug for den kapital, der vil være lige så eller mere produktiv som investeringen i fast ejendom. For det andet skal ejeren være i stand til at opretholde lånet via de krævede månedlige hovedstol- og renteudbetalinger eller risikoafskærmning fra långiveren. Der er mange konti for ejendomsejere, der striber deres ejendomme for kapital og investerer det på aktiemarkedet. Denne strategi blev fejret på tyremarkeder og fremkaldt afskærmningsrater i længere perioder med markedsnedgang. Når man overvejer denne strategi, tænker de fleste ikke på, hvordan de korrekt bruger eller investerer det provenu, de har trukket ud af deres ejendomme. (For baggrundsoplysninger, se vores specialfunktion for Investopedia: Prioritetslån .)

Venlige lånestrategi

For at reducere risikoen for afskærmning får nogle ejere et venligt lån fra en virksomhed eller tillid, der kontrolleres af en, de kender personligt. På grund af det personlige forhold antager ejere, at långiveren ikke vil afskærme i tilfælde af en langsom eller manglende lånebetaling. Mange af disse venlige lån afskaffes til sidst som svigagtige, fordi de ikke ser ud til at være ægte.

Selvom hver jurisdiktion har sine egne specifikke regler, skal passivet til at bestå mønster være lavet til et specifikt økonomisk formål, skal dokumenteres korrekt, og pantelånet indgives. Vigtigere er det, at hovedstol- og rentebetalinger skal foretages til tiden og i overensstemmelse med lånedokumenterne. Mange lån, der er placeret til beskyttelse af ejendom, afskediges af domstolene, fordi låntageren aldrig har foretaget eller dokumenteret foretagelse af pantebetalinger.

Cross-sikkerhedsstillelse

Tværsikkerhedsstillelse er en anden aktivbeskyttelsesstrategi, der besidder egenkapitalen i en ejendom, med den egenkapital, der bruges som sikkerhed for flere andre aktiver. Selvom det muligvis ikke har en udestående pantelån, kan den ikke vedhæftes, fordi den skal beskytte interessen ved et andet lån eller garanti.

Sådan fungerer det: Antag, at to virksomheder, der ejes af samme gruppe, har ejendom. Virksomhed nr. 1 yder et lån til firma nr. 2 og bruger dets ejendom som sikkerhed. Virksomhed nr. 2 bruger derefter lånets indtægter til at give selskab nr. 1 et tilsvarende lån og pantsætter dets ejendom som sikkerhed. Uden at der er penge, der går uden for den samme ejerskabsgruppe, har begge ejendomme pantelån og er nu beskyttet mod kreditorer. Hvis firma nr. 1 sagsøges, og der opnås en dom mod ejendommen, kan sidstnævnte stadig bruges uden problemer.

Til sidst, når det sælges, bruges provenuet til at afbetale det eksisterende realkreditlån, hvilket giver kreditor ingen mulighed for over for ejendommen. Selvom dette er et meget forenklet og gennemsigtigt eksempel, anvendes der ofte mere komplekse strukturer ved hjælp af offshore-enheder og private trusts for at gøre det vanskeligt for kreditorer at bestemme ægte ejerskab eller bevise, at transaktionerne ikke er god tro.

Ejendomsmæglerfirmaer

At eje lejeejendom er en højrisikoindsats. Det er meget vanskeligt at beskytte aktivet mod det juridiske ansvar ved at eje og styre ejendommen. Imidlertid har ejere fundet en metode til at beskytte deres andre aktiver mod deres ejendomsaktiviteter, og omvendt gennem brug af fast ejendom LLC. Ved at eje ejendom inden for et enkelt aktiv LLC kan kun selve ejendommen sagsøges, hvilket isolerer ejere af andre aktiver fra tilknytning.

Da en LLC er en juridisk enhed, kan kreditorer, der ønsker sagsøge ejeren, kun forfølge ejerens interesse i LLC. For at isolere aktiverne yderligere ejes LLC med enkeltaktiver ofte af et administreret LLC holdingselskab registreret i en stat som Nevada, hvilket tillader en debiteringsordre som den eneste måde at angribe enheden. Da opkrævningsordren kun tillader kreditorer at træde ind som medlem, modtager de aldrig nogen indkomstfordeling fra manageren, men pådrager sig skatteforpligtelser; dette er uholdbart økonomisk. Interessant nok foreslår de fleste LLC-baserede strategier også, at kapitalen fjernes via en HELOC, ved hjælp af midlerne til at investere i eller opdatere andre ejendomme.

Bundlinjen

Når det gøres som en del af en gennemtænkt og veludviklet plan, kan stripping af kapital være et meget kraftfuldt værktøj til beskyttelse af aktiver. Det bruges ofte bedst med andre beskyttelsesstrategier, såsom fast ejendom LLC-struktur, der beskytter både ejendom og ejer. Disse strategier skal overveje den strategiske anvendelse af låneprovenu og udføres i god tid, før der er behov for dem, for at undgå at blive betragtet som falske overførsler fra domstolene. Som med enhver aktivbeskyttelsesstrategi, bør en advokat med viden på dette område konsulteres, før der udføres lån eller juridiske dokumenter. (Se vores vejledning til realkreditlån for at lære mere.)