11 Fejlfærdige hjemmekøbere bør undgås
At købe dit første hjem kan være en spændende og nervepirrende oplevelse. Du behøver ikke kun at finde det rigtige sted, men du skal også finde det rigtige pantelån. Med et lavt lager på mange lokale markeder og stigende boligpriser overalt, kan det være en udfordring at finde et overkommeligt hjem.
Du føler måske pres for at finde et hjem med det samme, men inden du besøger huse og begynder at afgive tilbud, skal din finansiering være i orden. Det involverer at sikre, at din kredithistorie og kredit score, gæld-til-indkomst-forhold og det samlede økonomiske billede vil overbevise en långiver om, at du er kreditværdigt nok til at låne penge.
Mange førstegangskøbere har en tendens til at foretage en række fejlagtige fejl i prioritets- og boligkøbsprocesserne. Her er nogle af de mest almindelige fejl, der skal undgås.
1. Hold ikke faner på din kredit
Ingen kan lide overraskelser, især ikke før de køber et hus. Hvis du (og / eller din ægtefælle) har åbenlyse kreditproblemer - såsom en historie med forsinkede betalinger, inkassohandlinger eller betydelig gæld - kan prioritetsudbydere tilbyde dig renter og vilkår, som er mindre end ideelle, eller afviser din ansøgning direkte. Enhver situation kan være frustrerende og kan skubbe din ideelle tidslinje tilbage.
For at tackle potentielle problemer på forhånd, skal du tjekke din kreditrapport gratis hvert år på annualcreditreport.com fra hvert af de tre kreditrapporteringsbureauer: Transunion, Equifax og Experian. Se efter fejl, og bestrid eventuelle skriftlige fejl med det rapporterende agentur og kreditor, herunder dokumentation, der understøtter din sag. Hvis du finder aktuelle, men nøjagtige negative poster, såsom sene betalinger eller kriminelle konti, er der ingen måde at fjerne disse poster hurtigt. De forbliver på din kreditrapport i 7 til 10 år. Men du kan øge din score ved at betale dine regninger til tiden og foretage mere end de mindste månedlige betalinger på gæld og ikke maksimere din tilgængelige kredit. Vær først og fremmest tålmodig; det kan tage mindst et år at forbedre en lav kreditværdi.
Kontroller også, om din bank, kreditforening eller kreditkortudbyder giver dig fri adgang til dit kreditresultat. Hvis din score er under 620, kan du have problemer med at blive godkendt til et konventionelt prioritetslån. For at kvalificere dig til et FHA-lån har du brug for et minimumsresultat på 580 for at bruge programmets maksimale finansiering (3, 5% udbetaling) eller et minimumsscore på 500 med en 10% forskud på 10%.
2. Søgning efter hjem, inden du bliver forudgående godkendt
Når du finder det perfekte hus, er der ikke tid til at spilde. På mange varme markeder er du mod flere bud og hård konkurrence. Sælgere overvejer sandsynligvis ikke tilbud fra købere, der ikke har et forudgående godkendelsesbrev fra en långiver. Et forudgående godkendelsesbrev viser en sælger, at långiveren har gjort sin due diligence for at sikre, at du har midlerne og motivation til at tilbagebetale dine regninger, baseret på din kredithistorik og score, indkomst og beskæftigelseshistorie, finansielle aktiver og andre nøglefaktorer.
På et konkurrencedygtigt marked tager sælgere dig ikke alvorligt uden et forudgående godkendelsesbrev, og du kan tabe et hjem, du virkelig ønsker. Dette dokument viser det lånebeløb, som du er berettiget til, din rente og låneprogram og dit estimerede udbetalingsbeløb. I nogle tilfælde (især til huse med højere omkostninger eller i superkonkurrencedygtige markeder) kan långivere bede dig om at fremlægge bevis for midler til udbetaling. Forhåndsgodkendelsesbrevet inkluderer også en udløbsdato, normalt inden for 90 dage.
3. ikke shoppe rundt for et prioritetslån
Huskøbere kan efterlade en masse penge på bordet, når de ikke handler rundt for et pantelån. At ansøge om et prioritetslån hos et par forskellige långivere giver dig en bedre fornemmelse af, hvad du har råd til, og giver dig mulighed for at foretage en sammenligning af æbler til æbler af låneprodukter, renter, lukkeomkostninger og långivergebyrer. Mere vigtigt, at shoppe efter et prioritetslån giver dig en bedre position til at forhandle med långivere for at få den bedst mulige aftale.
Når du handler långivere, skal du være opmærksom på gebyrer og lukkeomkostninger, som kan tilføjes ved lukebordet. Mens nogle af prisafvigelserne muligvis ikke synes store på papiret nu, kan de tilføje betydelige omkostningsbesparelser i løbet af dit låns levetid. Husk, at nogle långivere vil tilbyde dig rabat "point", en måde at købe din rente på forhånd, hvilket øger dine lukkeomkostninger. Og andre långivere, der fremmer lave eller ingen lukkeomkostninger, har en tendens til at opkræve højere renter for at udgøre forskellen.
Ud over at tjekke med din nuværende finansielle institution (en bank eller kreditforening), skal du bede en realkreditmægler om at handle renter på dine vegne. Realkreditmæglere er ikke långivere; de fungerer som en matchmaker mellem dig og långivere i deres netværk. De kan spare dig for tid og penge ved at sammenligne flere långivere, der har produkter, der passer til dine behov. Det er også værd at undersøge nogle direkte långivere, enten online eller personligt, for at se, hvad de tilbyder.
Ved at ansøge om et prioritetslån hos flere långivere modtager du lånestimater for at sammenligne renter og lukkeomkostninger side om side. Hvis du foretager det meste af din renteindkøb inden for 30 dage, tæller de mange kreditkontroludbydere, som långivere udfører, som en "hård undersøgelse", som kreditvurderingspersonerne kalder det, og det er usandsynligt, at du vil sænke din kreditværdi. Der er ikke noget gyldent antal långivere, du skal handle, men at have tre til fem lånestimater i hånden vil give dig et stærkt grundlag for sammenligning.
4. Købe mere hus end du har råd til
Når en långiver fortæller dig, at du kan låne op til $ 300.000, betyder det ikke, at du skal have det. Hvorfor ikke? Hvis du maksimerer dit lån, kan dine månedlige betalinger muligvis ikke håndteres. Typisk har de fleste potentielle husejere råd til et lånebeløb mellem 2 og 2, 5 gange deres bruttoindkomst. Med andre ord, hvis du tjener $ 75.000 pr. År, kan du muligvis have råd til et hjem prissat mellem $ 150.000 og $ 187.500. Investopedias realkalkulator kan hjælpe dig med at estimere de månedlige betalinger, hvilket er et bedre barometer for, om du har råd til et hjem i et bestemt prisklasse.
At købe mere hus, end du med rimelighed har råd til, kan lande dig i problemer, hvis du er nødt til at strække dit månedlige budget for at foretage pantebetalinger. Med andre ord, du kan ende med at føle dig "hus dårlig" og føle købers anger. Overvej også, at husejere kommer med ekstra udgifter uden for de månedlige pantebetalinger. Du skal spare for uundgåelige vedligeholdelsesudgifter, reparationer, husejers foreningsgebyrer (hvis relevant) og andre omkostninger, som du ikke har været nødt til at betale som lejer.
At strække dit månedlige budget til dækning af dit prioritetslån kan også betyde, at du ikke kan spare op til en nødsituation eller husreparationer, og det vil også spise din pengestrøm op til andre økonomiske mål.
Nederste linje: Fixer ikke det maksimale lånebeløb, som du er godkendt til, men om du har råd til den månedlige pantebetaling på det pris. Første gang huskøbere ønsker måske at være ekstra forsigtige og købe et hus under deres maksimale budget.
5. At ikke ansætte en ejendomsmægler
At prøve at søge efter et hjem på egen hånd er tidskrævende og kompliceret. En professionel, erfaren ejendomsmægler kan hjælpe dig med at indsnævre dine valg og placere problemer, både med den fysiske ejendom og i forhandlingsprocessen med sælgere. Nogle stater kræver en ejendomsadvokat til at håndtere transaktionen, men advokater hjælper dig ikke med at søge efter et hjem; de kan hjælpe dig med at udarbejde et tilbud, forhandle købsaftalen og fungere som et lukkende agent.
Hvis du går på show uden din egen ejendomsmægler, kan en sælgers agent muligvis tilbyde at repræsentere dig. Dette kan være klodset, fordi denne agent ikke har dine interesser i tankerne; deres mål er at få det højeste og bedste tilbud til sælgeren. At have din egen agent, hvis interesser er mere tilpasset din, vil hjælpe dig med at træffe mere informerede valg.
Bedst af alt, omkostningerne ved at verve en agent kommer ikke direkte ud af din lomme. Som køber betaler du normalt ikke køberagentens provision. Det betales normalt af sælgeren til sælgers agent, som derefter opdeler provisionen med købers agent.
6. Åbning (eller lukning) af kreditlinjer
Du kan stadig nægtes et prioritetslån, selv efter at du er forud godkendt til et. Realkreditinstitutter tjekker din kredit under forudgående godkendelse og igen lige før lukning, før du giver dig det endelige grønne lys. I mellemtiden skal du opretholde status quo i din kredit og økonomi. Det betyder ikke at åbne nye kreditlinjer eller lukke eksisterende kreditlinjer. Hvis du gør det, kan du sænke din kredit score og øge din gæld-til-indkomst-ratio - begge centrale grunde til, at en långiver nægter den endelige godkendelse.
Vent i stedet, indtil du har lukket hjemmet for at tage nye kreditlinjer (som en bil- eller autolån eller et nyt kreditkort). Og selvom det er dejligt at afbetale en kreditkortkonto eller et lån, før du lukker dit hjem, fjerner du kredithistorikken fra din rapport ved at lukke kontoen. Kreditlængde er en af de vigtigste faktorer, som kreditrapporteringsbureauer bruger til at generere din kredit score. Forlad i stedet kontoen åben og aktiv, men brug den ikke før efter lukning. (Bemærk: Nogle kreditkortselskaber kan muligvis lukke din konto for langvarig inaktivitet, hvilket også kan have negativ indflydelse på din kredit. Hold konti aktive ved at foretage små køb, som du betaler med det samme og fuldt ud hver måned.)
7. Foretag store køb på kredit
Ligesom åbning eller lukning af kreditlinjer kan få din score, så kan også køre eksisterende konti. Igen, hold din kredit og økonomi stabil, indtil du lukker dit hjem. Brug kontanter i stedet for, eller endnu bedre, udsæt købet af nye møbler eller et tv indtil efter lukning.
Du ønsker også at få en fornemmelse af, hvordan dit budget vil håndtere dine nye omkostninger til husejere. Du ønsker måske at vente et par måneder, før du tilføjer flere månedlige betalinger for store køb til mix.
8. Bevægelse rundt om penge
Et andet stort no-no i realkreditforsikring: foretagelse af store indskud eller udbetalinger fra dine bankkonti eller andre aktiver. Hvis långivere pludselig ser usourcerede penge komme ind eller gå ud, kan det se ud som om du fik et lån, hvilket ville påvirke din gæld-til-indkomst-ratio. Långivere er ikke bekymrede for gennemsigtige indskud, som en bonus fra din arbejdsgiver eller din skattemæssige refusion af IRS. Men hvis en ven ledninger til dig penge, eller du modtager forretningsindtægter på din personlige konto, vil en långiver kræve bevis for at verificere, at indbetalingen ikke er et skjult lån. Forvent, at en långiver vil bede om en salgsregning (hvis indbetalingen er fra noget, du solgte), en annulleret check eller en betalingsstub.
Du kan bruge en gave fra en slægtning eller en ven til din udbetaling. Mange låneprodukter kræver dog et gavebrev og dokumentation for at få deponering og verificere, at donoren ikke forventer, at du betaler pengene tilbage.
9. Ændring af job
Mens skift af job kan være til gavn for din karriere, kan det komplicere din prioritetsgodkendelse. En långiver ønsker at sikre, at du har en stabil indkomst og beskæftigelse, og at du har råd til at tilbagebetale dit prioritetslån. Hvis du blev forhåndsgodkendt til et pantelån baseret på en bestemt indkomst og et job, kan enhver chance i mellemtiden inden lukning være et rødt flag og forsinke din lukning.
For godkendelse skal du generelt fremlægge bevis for to på hinanden følgende år med stabil ansættelse og indkomst. Når du skifter job, forstyrres den løbende fortegnelse over indkomst og beskæftigelse, især hvis du tager et lavere betalt job. Hvis du skifter til en rolle, der betaler 25% eller mere af din løn i provision, skal du bevise, at du har optjent denne indkomst over to lige år. Når det er muligt, anbefaler långivere at vente med at skifte job, indtil efter at dit lån er lukket. Hvis det ikke er muligt, skal du med det samme fortælle din långiver.
10. Spring over husinspektionen
Medmindre du har en masse kontanter til at rydde op i et hjem og er villig til at risikere at skulle betale for uforudsete reparationer, kan det være en kostbar fejltagelse at give afkald på en hjemmekontrol. Hvorfor? Hjeminspektioner er beregnet til at finde store problemer med et hjem, og de beskytter dig (køberen). Hvis du ikke får en eftersyn, har du ingen anvendelse, hvis et stort problem, såsom revne rør eller vandskader, overflader, når du lukker et hjem. Det betyder, at du muligvis går foran hele regningen for at løse disse problemer. Når du afgiver et tilbud på et hjem, kan du medtage en husbegrænsning, der giver dig en straffri udgang fra aftalen, hvis et stort problem afsløres, og sælgeren ikke er villig til at løse det, før det lukkes.
Med denne beredskab på plads, kan du trække dit tilbud tilbage og normalt få din fulde indbetaling af penge tilbagebetalt. Husets inspektionsgebyr refunderes ikke og betales typisk af køberen til husinspektøren foran, og kan typisk variere fra $ 300 til $ 500, afhængigt af placeringen og ejendommens størrelse. Det er en lille pris at betale, når du vejer den mod potentielt nedskalning af tusinder af dollars for at erstatte en ovn, vandvarmer, tag eller andre store billetgenstande. Du overvejer muligvis yderligere inspektioner, såsom en skadedyrinspektion, form eller radoninspektion eller et kloakomfang, for eksempel, hvis din långiver anmoder om det. Disse og andre inspektioner kan hjælpe med at beskytte din investering og sikkerhed.
11. Ikke sammenligning af lånestimatet med den afsluttende meddelelse
Din långiver er ifølge loven forpligtet til at give dig afsløringsoplysningerne tre arbejdsdage før din lukningsdato. Dette dokument viser de nøjagtige omkostninger, du forventes at betale ved lukningen, inklusive dine udbetalinger, lukningsomkostninger, lånedetaljer og vilkår og andre vigtige oplysninger. Det er et fem-siders dokument, så tag tid at sammenligne det med det oprindelige lånestimat, du har modtaget, for at sikre dig, at du ikke bliver opkrævet ekstra gebyrer (kaldet uønsket gebyr) af din långiver eller andre parter, der er involveret i transaktionen.
Hvis visse gebyrer også stiger mere end forventet, skal du bede din långiver om at forklare hvorfor. Sørg for, at grundlæggende detaljer, såsom dit navn og andre identificerende oplysninger, vises korrekt, så du ikke får problemer med papirerne på lukningsdagen. Hvis du finder fejl eller tvivlsomme eller uforklarlige ekstra gebyrer, skal du straks fortælle din långiver, så disse problemer kan løses. I nogle tilfælde skal din lukning muligvis skubbes tilbage for at sikre, at papirarbejdet bliver rettet og opdateret, og at alle problemer er løst.
Bundlinjen
Du vil ikke utilsigtet sabotere dit pantelån - og dit boligkøb. Nogle af disse fejl synes uskyldige, men de kan sidespor din lukning og skabe massiv hovedpine. Tal med din långiver om, hvad du skal gøre fra forudgående godkendelse til lukning for at sikre en problemfri proces. Og prøv at opbevare alle dine dokumenter - kontoutskrifter, W-2'er, indbetalingsregistre, selvangivelser, betalingsstubber osv. - organiseret og opdateret, så du kan fremlægge dokumentation, hvis din långiver anmoder om det.
Når det er tid til at købe dit første hjem, kan det at være godt læst og undervist i udlåns- og ejendomsprocessen hjælpe dig med at undgå nogle af disse fejl og spare penge undervejs. Sørg endvidere for, at transaktionen går glat ved at have uddannede og erfarne fagfolk fra din side til at guide dig. Dette kan lindre noget af stress og kompleksitet undervejs.