Leje til eget hjem: Sådan fungerer processen

Hvis du er som de fleste boligkøbere, har du brug for et prioritetslån til at finansiere køb af et nyt hus. For at kvalificere dig skal du have en god kredit score og kontanter for en udbetaling. Uden disse er den traditionelle rute til husejendom muligvis ikke en mulighed.

Der er imidlertid et alternativ: en husleje-aftale, hvor du lejer et hjem i et bestemt tidsrum med mulighed for at købe det, inden lejekontrakten udløber. Leje-til-egenaftaler består af to dele: en standard leasingaftale og en mulighed for at købe. Her er en oversigt over, hvad man skal se efter, og hvordan leje til egen proces fungerer. Det er mere kompliceret end at leje, og du bliver nødt til at tage ekstra forholdsregler for at beskytte dine interesser. Dette vil hjælpe dig med at finde ud af, om handlen er et godt valg, hvis du ønsker at købe et hjem.

Key takeaways

• En husleje-aftale er en aftale, hvor du forpligter dig til at leje en ejendom i en bestemt periode med mulighed for at købe den, inden lejekontrakten løber ud.
• Leje-til-egenaftaler inkluderer en standard lejekontrakt og også en mulighed for at købe ejendommen på et senere tidspunkt.
• Forstå, at leasingoptionskontrakter giver dig ret til at købe boligen, når leasingkontrakten udløber, mens leasingaftale kræver, at du køber det.
• Du betaler husleje i hele lejekontrakten, og i nogle tilfælde anvendes en procentdel af betalingen på købsprisen.
• Med nogle leje-til-egne kontrakter, er du muligvis nødt til at vedligeholde ejendommen og betale for reparationer.

Leje til eget hjem: Sådan fungerer processen

Ikke refunderbare gebyrer på forhånd

I en husleje-aftale betaler du (som køber) sælgeren et engangsgebyr, normalt ikke refunderes, forhåndsgebyr kaldet optionskontingent, optionspenge eller optionskurs. Dette gebyr er det, der giver dig muligheden for at købe huset på en eller anden dato i fremtiden. Optionen er ofte omsætningspapirer, da der ikke er nogen standardsats. Stadig varierer gebyret typisk mellem 2, 5% og 7% af købsprisen.

Leasing-option kontra leasing-køb

Det er vigtigt at bemærke, at der er forskellige typer lejekontrakter, hvor nogle er mere forbrugervenlige og fleksible end andre. Leasing-optionskontrakter giver dig ret, men ikke pligten, til at købe boligen, når lejekontrakten udløber. Hvis du beslutter ikke at købe ejendommen i slutningen af ​​lejekontrakten, udløber muligheden simpelthen, og du kan gå væk uden nogen forpligtelse til at fortsætte med at betale leje eller at købe.

Pas på lejekontrakter. Med disse kan du være retligt forpligtet til at købe boligen i slutningen af ​​lejekontrakten, hvad enten du har råd til det eller ikke. For at have mulighed for at købe uden forpligtelse, skal det være en leasingoptionskontrakt. Fordi legalese kan være udfordrende at dechiffrere, er det altid en god ide at gennemgå kontrakten med en kvalificeret ejendomsadvokat, før du underskriver noget, så du kender dine rettigheder og præcist hvad du får ind.

Aftale om købsprisen

Leje-til-egenaftaler skal specificere hvornår og hvordan husets købspris bestemmes. I nogle tilfælde vil du og sælgeren blive enige om en købspris, når kontrakten underskrives, ofte til en højere pris end den aktuelle markedsværdi. I andre situationer bestemmes prisen, når lejekontrakten udløber, baseret på ejendommens daværende markedsværdi. Mange købere foretrækker at ”låse” købsprisen, især på markeder, hvor boligpriserne er stigende.

Anvendelse af husleje til rektor

Du betaler husleje i hele leasingperioden. Spørgsmålet er, om en del af hver betaling anvendes til den eventuelle købspris. Hvis du f.eks. Betaler $ 1.200 i husleje hver måned i tre år, og 25% af dette krediteres for købet, tjener du en lejekredit på $ 10.800 ($ 1.200 x 0.25 = $ 300; $ 300 x 36 måneder = $ 10.800). Huslejen er typisk lidt højere end den igangværende sats for området for at kompensere for den lejekredit, du modtager. Men vær sikker på, at du ved, hvad du får for at betale denne præmie.

I nogle kontrakter kan alle eller nogle af de optionpenge, du skal betale, anvendes til den eventuelle købspris ved lukning.

Husleje til husholdning

Afhængig af kontraktbetingelserne er du muligvis ansvarlig for at vedligeholde ejendommen og betale for reparationer. Normalt er dette udlejerens ansvar, så læs det fine udskrivning af din kontrakt omhyggeligt. Fordi sælgere i sidste ende er ansvarlige for eventuelle husejers foreningsgebyrer, skatter og forsikringer (det er trods alt stadig deres hus), vælger de typisk at dække disse omkostninger. Uanset hvad, har du brug for en lejers forsikring for at dække tab på personlig ejendom og give ansvarsforsikring, hvis nogen er skadet, mens du er i hjemmet, eller hvis du ved et uheld sårer nogen.

Sørg for, at kravene til vedligeholdelse og reparation klart fremgår af kontrakten (bed din advokat om at forklare dit ansvar). Vedligeholdelse af ejendommen, f.eks. Slåning af græsplænen, raking af bladene og rengøring af tagrender osv., Er meget forskellig fra at udskifte et beskadiget tag eller bringe det elektriske op til kode. Uanset om du er ansvarlig for alt eller bare klipper græsplænen, har huset inspiceret, bestil en vurdering og sørg for, at ejendomsskatten er ajour før du underskriver noget.

Købe ejendommen

Hvad der sker, når kontrakten udløber, afhænger delvist af, hvilken type aftale du har underskrevet. Hvis du har en lejekontrakt og ønsker at købe ejendommen, skal du sandsynligvis få et prioritetslån (eller anden finansiering) for at betale sælgeren fuldt ud.

Omvendt, hvis du beslutter ikke at købe huset eller ikke er i stand til at sikre finansiering ved udløbet af lejeperioden, udløber optionen, og du flytter ud af huset, ligesom hvis du lejede nogen anden ejendom. Du mister sandsynligvis alle penge, der er betalt indtil dette tidspunkt, inklusive optionspengene og eventuel optjent lejekredit, men du er ikke forpligtet til at fortsætte med at leje eller købe huset.

Hvis du har en lejekontrakt, kan du være retligt forpligtet til at købe ejendommen, når lejekontrakten udløber. Dette kan være problematisk af mange grunde, især hvis du ikke er i stand til at sikre et prioritetslån. Leasingoptionskontrakter foretrækkes næsten altid frem for lejekøbskontrakter, fordi de giver større fleksibilitet, og du risikerer ikke at blive sagsøgt, hvis du ikke er villig til eller ikke er i stand til at købe boligen, når lejekontrakten udløber.

Behandl processen på samme måde, som du ville gøre, hvis du køber et hus direkte: Foretag din due diligence, undersøg området, sammenlign priser med andre nærliggende huse, undersøg kontrakten og undersøg sælgers historie.

Den ideelle leje-til-egen kandidat

En husleje-aftale kan være en fremragende mulighed, hvis du er en håbefuld husejer, men økonomisk ikke er helt klar. Disse aftaler giver dig chancen for at få din økonomi i orden, forbedre din kredit score og spare penge til en udbetaling, mens du "låser ind" det hus, du gerne vil eje. Hvis optionspengene og / eller en procentdel af huslejen går mod købsprisen, som de ofte gør, får du også en vis egenkapital.

Mens husleje-til-egenaftaler traditionelt har været rettet mod folk, der ikke kan kvalificere sig til at overholde lån, er der en anden gruppe kandidater, der stort set er overset af husleje-til-industrien: mennesker, der ikke kan få pant i dyre, ikke-overensstemmende lånemarkeder. ”På dyre ejendomsmarkeder med store omkostninger, hvor jumbo (ikke-konformerende) lån er standarden, er der en stor efterspørgsel efter en bedre løsning for økonomisk levedygtige, kreditværdige mennesker, der endnu ikke kan få eller ikke ønsker et pantelån, ”Siger Marjorie Scholtz, grundlægger og CEO af Verbhouse, en San Francisco-baseret opstart, der omdefinerer leje-til-eget marked.

”Efterhånden som boligpriserne stiger, og flere og flere byer prises ud fra at overholde lånegrænser og skubbes ind i jumbo-lån, skifter problemet fra forbrugere til boligfinanssektoren, ” siger Scholtz. Med strenge retningslinjer for automatisk forsikring og 20% ​​til 40% krav til tilbagebetaling kan selv økonomisk dygtige mennesker have problemer med at få finansiering på disse markeder.

”Noget usædvanligt - f.eks. I indkomst - kaster gode indkomsttagere i en" outlier "-status, fordi forsikringsselskaberne ikke kan passe dem pænt i en kasse, ” siger Scholtz. Dette inkluderer personer, der har utraditionelle indkomster, er selvstændige eller kontraktsansatte eller har uoprettet amerikansk kredit (f.eks. Udenlandske statsborgere) - og dem, der simpelthen mangler de enorme 20% til 40% udbetalingsbanker, der kræver ikke-konform lån.

Markeder med høj pris er ikke det åbenlyse sted, hvor du finder leje-til-egne ejendomme, hvilket er det, der gør Verbhouse usædvanligt. Men alle potentielle huslejekøbere fra husleje ville drage fordel af at forsøge at skrive sine forbrugercentriske funktioner i husleje-til-egne kontrakter: Optionen og en del af hver husleje betaling køber købsprisen dollar for dollar, huslejen og købsprisen er låst inde i op til fem år, og deltagerne kan opbygge egenkapital og fange markedsvurdering, selvom de beslutter ikke at købe. Ifølge Scholtz kan deltagerne “udbetale” til dagsværdien: Verbhouse sælger boligen, og deltageren holder markedets påskønnelse plus enhver egenkapital, som de har akkumuleret gennem ”nedkøb” -betalinger.

Før du underskriver kontrakten

Selvom du lejer før du køber, er det en god ide at udøve den samme due diligence, som om du køber huset direkte. Hvis du overvejer en husleje til egen ejendom, skal du sørge for at:

• Vælg de rigtige vilkår. Indtast en leasingaftale snarere end en leasingaftale.
• Få hjælp. Ansæt en kvalificeret ejendomsadvokat til at forklare kontrakten og hjælpe dig med at forstå dine rettigheder og forpligtelser. Det kan være nødvendigt at forhandle om nogle punkter, før du underskriver eller undgår aftalen, hvis den ikke er gunstig nok for dig.
• Undersøg kontrakten. Sørg for, at du forstår:
• fristerne (hvad skyldes hvornår)
• optionskontingent og husleje - og hvor meget af hver der gælder for købsprisen
• hvordan købsprisen bestemmes
• hvordan du udnytter din mulighed for at købe (for eksempel kan sælgeren kræve, at du giver skriftlig forhåndsmeddelelse om din intention om at købe)
• om kæledyr er tilladt
• der er ansvarlig for vedligeholdelse, husejere foreningsgebyr, ejendomsskatter og lignende.
• Undersøg hjemmet. Bestil en uafhængig vurdering, få en ejendomsinspektion, sørg for, at ejendomsskatten er ajourført, og sørg for, at der ikke er panterettigheder på ejendommen.
• Undersøg sælgeren. Kontroller sælgers kreditrapport for at se efter tegn på økonomiske problemer og få en titelrapport for at se, hvor længe sælgeren har ejet ejendommen - jo længere de har ejet den, og jo mere egenkapital, desto bedre.
• Dobbeltjek. Under hvilke betingelser vil du miste din mulighed for at købe ejendommen? Under nogle kontrakter mister du denne ret, hvis du kun er forsinket med kun en husleje eller hvis du undlader at underrette sælgeren skriftligt om din intention om at købe.

Bundlinjen

En husleje-aftale gør det muligt for boligkøbere at flytte ind i et hus med flere år til at arbejde på at forbedre deres kreditresultater og / eller spare for en udbetaling, før de prøver at få et prioritetslån. Visse vilkår og betingelser skal naturligvis være opfyldt i overensstemmelse med husleje-aftalen. Selv hvis en ejendomsmægler hjælper med processen, er det vigtigt at konsultere en kvalificeret ejendomsadvokat, der kan afklare kontrakten og dine rettigheder, før du underskriver noget.