Sådan investeres i jord

Will Rogers en gang anbefalede, at folk skulle købe jord på grund af dets knaphed. Med dette for øje er investorer nødt til at forstå det praktiske ved at eje jord og drive et landbaseret forretningsforetagende. De skal også være opmærksomme på de specifikke typer jordrelaterede investeringsmuligheder, der er tilgængelige gennem investeringsprodukter såsom børshandlede fonde (ETF'er) og børshandlede noter (ETN'er).

Typer af jordinvesteringer

Uafhængigt velhavende mennesker kan købe jord til personlig brug, rekreation - og ja, investeringer. Desværre falder de fleste ikke i denne kategori. Dette rejser spørgsmålet: Er mulighederne for ejerskab af jord og forretningssatser i stand til at skabe et acceptabelt afkast af investeringer for små investorer, mens de stadig giver dem glæder og egenskaber, der er forbundet med jordsejerskab? For at besvare dette spørgsmål skal du være i stand til at evaluere 10 generelle kategorier af potentielle jordinvesteringer:

• Boligudviklingsland
• Kommerciel udviklingsland
• Række afgrødeland
• Kvægopdræt
• Timberland
• Mineralproduktionsland
• Vegetabilsk landbrugsjord
• Vinmarker
• Orchards
• Fritidsland

Bolig- og kommercielle jordinvesteringer

Udvikling af beboelse og kommerciel jord tilbyder en mulig adgang til investering, fordi praktisk talt et ubegrænset antal jordudviklingsmuligheder kan struktureres for at imødekomme en investors kapital og tidsbegrænsninger. For de fleste små investorer er ETF'er i Real Estate Investment Trust (REIT) et ideelt valg, fordi de ikke kræver direkte styring, de er bredt diversificeret efter ejendomstype, de er geografisk diversificerede, de kan købes eller sælges på realtid, og de er meget billige. Nogle er specialiserede i en type fast ejendom, men andre, såsom Vanguard REIT ETF (VNQ), giver en diversificeret eksponering for udvikling af industri, kontor, detailhandel, sundhedspleje, offentlig opbevaring og boliger.

Desværre ophæver disse typer investeringer muligheden for, at grunnejer kan nyde at bruge jorden. Derfor er boligudvikling og kommerciel jord ikke mulige muligheder for folk, der virkelig ønsker at opleve følelsen af ​​jordsejerskab.

Rækkeafgrøde og jord til husdyrdrift

Jord, der er købt til rækkeafgrøder eller til at drive en husdyrvirksomhed, giver muligheden for at nyde jord i hjemmeforstand samt fra synspunktet om at skabe indkomst. Der er dog en række problemer for små investorer, der køber jord for at drive disse typer virksomheder. For det første skal den skala, der kræves for at drive en rækkeafgrøde eller husdyrdrift, være meget stor for at være økonomisk levedygtig. Dette kræver til gengæld et betydeligt kapitaltilskud på forhånd langt ud over, hvad folk flest har råd til. Derudover er de løbende faste omkostninger forbundet med drift af disse typer landbrugsoperationer ekstremt høje.

Dette betyder igen, at den økonomiske gearing og forretningsrisiko for sådanne operationer også er meget høj. Som et resultat er der lagt en betydelig mængde stress på grunnejeren for at gøre disse typer forretningsforetagender økonomisk vellykkede. I mange tilfælde overstiger stressniveauet langt de fordele, som folk længes efter som grunnejere. Med dette i tankerne er det en retfærdig vurdering at sige, at de fleste små investorer bør undgå at forfølge disse typer af store landbrugsoperationer, da risiciene og vanskelighederne ved en sådan aktivitet sandsynligvis vil overstige alle fordele.

Selvom det sandsynligvis ikke er muligt at eje en traditionel rækkeafgrøde eller husdyrbrug for de fleste små investorer, giver mange landbrugsinvesteringsmuligheder acceptabel investeringseksponering for traditionelle landbrugsvirksomheder. F.eks. Er den amerikanske landbrugsindeksfond (USAG) en børshandlet fond, der giver eksponering for sojabønner, majs, hvede, bomuld, sukker, kaffe, sojabønneolie, levende kvæg, foderkvæg, kakao, magre svin, Kansas City hvede, rapsolie og sojamel. Derfor, ved at investere i dette produkt, vil små investorer have en bred investeringseksponering for traditionelle landbrugsaktiviteter. Dette kan igen bruges af investoren til at hjælpe med at holde sig ajour med traditionel landbrugspraksis samt til at generere et attraktivt investeringsafkast over tid.

Små investorer kan også bruge en række børshandlede noter (ETN'er) til at investere i specifikke typer traditionelle landbrugsoperationer. For eksempel giver Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) investeringsexponering for bløde råvarer såsom majs, hvede, sojabønner, sukker, bomuld og kaffe, og Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) giver eksponering for kvæg og svin.

Med hensyn til at bruge ETF'er og ETN'er som jord- og landbrugsrelaterede investeringsmuligheder skal investorer forstå, at mange af disse typer produkter bruger afledte instrumenter, såsom futurekontrakter til at generere markedseksponering. Som et resultat er investorer nødt til at udføre en grundig due diligence på disse typer investeringer for fuldt ud at forstå deres potentielle risici og fordele. Ikke desto mindre er brugen af ​​ETF'er og ETN'er sandsynligvis den bedste mulighed for at deltage i traditionelle store landbrugsoperationer.

Små gård Investeringsmuligheder

For små investorer til virkelig at nyde den mere traditionelle følelse af jordsejerskab, er de måske måske de bedste muligheder tømmerfarme, mineraludviklingslande, grøntsager, frugtplantager, vinmarker og rekreativt jord. Disse typer landbrugsbestræbelser er meget mere attraktive for små investorer: Omfanget af jordkøb kan tilpasses til at imødekomme investorens kapitalbegrænsninger; operationer har potentialet til at generere en løbende indkomststrøm, og investorer kan nyde at være på jorden, mens den bruges.

Med det sagt er en række ETF'er og ETN'er også direkte knyttet til disse typer landbrugsbestræbelser. Derfor kan små investorer overveje at investere i dem, hvis de beslutter, at det kræver for meget af deres tid og ressourcer at drive en landbrugsdrift i mindre målestok.

MSCI Global Timber ETF (CUT) er designet til at spore præstationerne for tømmerfirmaer rundt om i verden og inkluderer besiddelser i virksomheder, der ejer eller lejer skovarealer og høster træet til kommerciel brug og salg af træbaserede produkter. Derudover er SPDR S&P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (XOP) en af ​​de mange investeringsmuligheder, der giver eksponering for minerallandudvikling.

Spørgsmål, der skal overvejes

Når beslutningen er truffet om at købe rå jord som en investering eller til udvikling, skal investorer forstå mange spørgsmål om lovligheden forbundet med brugen af ​​specifikke pakker med ejendom. F.eks. Kan arealanvendelsesbegrænsninger begrænse den måde, hvorpå jorden kan bruges af ejeren, jordforbedringer kan give adgang til en del af ejendommen til en uafhængig part, og overførsel af mineralerettigheder kan give en ikke tilknyttet part den tilladelse til at udvinde og sælge mineraler til økonomisk gevinst.

Derudover kan riparian- og strandretten bestemme den adgang, som grunnejeren har til tilstødende vandveje, og jordens lag kan diktere, hvis den ligger i en oversvømmelsesslette, hvilket i høj grad vil påvirke den måde, hvorpå jorden kunne udnyttes. Heldigvis kan potentielle jordkøbere få svar på disse spørgsmål ved at gennemgå den juridiske specifikation for et jordareal, som findes i et dokument kendt som et jordskifte. Denne type dokumenter er typisk tilgængelig for offentligheden via internettet, eller den kan fås på gammeldags måde ved at besøge afdelingens landregister og gerninger på det relevante amtskontor.

Ud over juridiske spørgsmål bør små investorer overveje jordens adgang til basale forsyningsselskaber såsom elektricitet eller telekommunikation. Investorer bør også gennemgå landets årlige ejendomsskat forpligtelse, vurdere potentialet for overtrædelse af overtrædelser og analysere afstanden til jorden fra grunnejeren samt fra det nærmeste samfund. Alle disse spørgsmål er vigtige, fordi manglen på forsyningsselskaber i høj grad kan hindre muligheden for at udnytte jorden, landets fjernhed kan have indflydelse på de muligheder, en grunnejer har til at nyde ejendommen, og ejendomsskatter kan påvirke jordsejerens økonomi. Under hensyntagen til disse spørgsmål bør potentielle grunnejere foretage en omfattende due-diligence-vurdering, inden de beslutter at købe jord.

Generel oversigt over værdiansættelse af jord

Investorer, der overvejer et køb af rå jord, er nødt til at indse, at de engagerer sig i en rent spekulativ investering. Dette skyldes, at ubebygd jord ikke genererer nogen indkomst, og derfor skal ethvert afkast på investeringer komme fra den potentielle kapitalgevinst, der kan modtages, når jorden er solgt. Med dette i tankerne kan udgifterne til gæld til et gårdslån til fast ejendom bruges til at hjælpe med at udføre en foreløbig investeringsanalyse.

Fra februar 2018 var den årlige procentsats for et 30-årigt fuldt amortiseret fast ejendomslån til 6%. Baseret på denne sats skulle jord, der er købt via et jordlån, stige med 6% hvert år for at jordinvesteringen kan blive jævn. I de fleste områder i USA er det ikke sandsynligt, at dette vil ske, især over en længere periode. Fra rent investeringsmæssigt synspunkt har rå jord derfor et meget uattraktivt investeringsafkast, især når man overvejer den tid, som investorerne typisk skal eje jord for at generere et afkast på investeringen. Derudover vil renten for lån til landbrugsjord sandsynligvis stige i fremtiden, hvilket betyder, at break-even-renten for fremtidige jordkøb også vil stige.

Hvis udgifterne til gæld til et gårdslån til fast ejendom ikke afskrækker små investorer fra at ville købe jord som en spekulativ investering, og de mener virkelig, at de kan etablere en lille landbrugsdrift, der vil imødekomme deres kapitalkrav, indkomstkrav og tidsbegrænsninger, mange værdiansættelsesrapporter er let tilgængelige. Disse rapporter kan fås fra landbrugsafdelingerne på de offentlige statslige universiteter for at hjælpe med at vurdere muligheden for at etablere en småbedrift. Derfor bør små investorer, der ønsker at etablere en tømmerbedrift, en vegetabilsk gård, en vingård eller en frugtplantage, kunne finde en omfattende og rettidig analyse, der forklarer, hvordan man etablerer disse typer operationer, mængden af ​​arbejde, de sandsynligvis vil medføre, kapitaludgiften krævet, den tid, der er nødvendig for at modtage et investeringsafkast, og det sandsynlige investeringsafkast, som småbedriften vil opnå over tid.

Endelig, og måske vigtigst, er investorer nødt til at forstå, at det at investere i jord til at drive et lille landbrugsfirma sandsynligvis er den mest vanskelige og risikable type forretningssatsning, der kan forfølges. Dette skyldes, at ud over de risici, der findes i alle forretningsmæssige bestræbelser, påtager landbruget en række risici, som ikke-landbrugsbedrifter ikke behøver at tackle. Eksempler er truslen om en række afgrødesygdomme, potentialet for skadedyrsangreb, et stadigt skiftende vejrmiljø og ustabile markedspriser. Af disse grunde kombineret med det faktum, at det at drive en småbedrift kræver en betydelig mængde fysisk styrke, udholdenhed og en meget stærk arbejdsmoral, vil langt de fleste investorer sandsynligvis ikke være i stand til at håndtere alle landbrugets krav til et bæredygtigt grundlag.

Den nederste linje af jordinvesteringer

At købe rå jord er en meget risikabel investering, fordi det ikke vil generere nogen indkomst og muligvis ikke generere en kapitalgevinst, når ejendommen sælges. Desuden er det meget risikabelt at bruge et gårdslån til køb af jord. Med disse punkter i tankerne anbefales det, at de fleste små investorer, der længes efter at eje jord eller drive en lille gårdvirksomhed, skal udnytte den brede vifte af ETF'er og ETN'er, som nu stiller små investorers muligheder til rådighed, der engang kun var tilgængelige til at afdække fonde. Ved at anvende disse typer investeringsprodukter skal investorer være i stand til at opfylde deres ønske om jordrelaterede rekreative aktiviteter, samtidig med at de genererer et rimeligt investeringsafkast over tid.