Vigtigste » mæglere » Har du brug for en ejendomsmægler?

Har du brug for en ejendomsmægler?

mæglere : Har du brug for en ejendomsmægler?

I den bedst sælgende bog "Freakonomics" (2006) diskuterer forfatterne, Steven D. Levitt og Stephen J. Dubner, ejendomsmæglere og fremhæver to foruroligende sammenhænge:

  • Ejendomsmæglere holder deres egne huse på markedet i gennemsnit 10 dage længere og nøjes med en salgspris, der er 3% højere end sammenlignelige huse, de sælger til deres kunder ($ 10.000 for et $ 300.000 hjem).
  • 6% -provisionen er delt mellem sælgers agent og køberens agent, og derefter skal agenten overgive noget af 3% -provisionen til det agentur, han eller hun arbejder for, og lukke gennemsnitligt 1, 5% af provisionen. Så selvom det at få $ 10.000 mere til dit hjem kan være vigtigt for dig, er agentens provision for disse ekstra penge yderligere $ 150 for yderligere 10 dages arbejde.

Hvis man antager, at disse tal er nøjagtige, er det klogt at undgå helt ejendomsmæglere? Lad os se.

Sælger uden en agent
At sælge uden en agent er en udfordring. Blandt de ting, som en agent tager sig af, er en liste over dit hus på Multiple Listing Service (MLS). Dette er den primære kilde for de fleste ejendomsmæglere, der søger efter ejendomme på vegne af klienter. Det er ikke usædvanligt, at agenter kun viser huse, der er opført på MLS, fordi de ved, at der vil være en anden agent for dem at forhandle med, snarere end at skulle forholde sig til en ukendt, ikke-professionel sælger. Når det er sagt, selvom det ikke kan være ganske betydningsfuldt at have en MLS-liste, sælges mange hjem stadig med succes gennem aviser og klassificerede annoncer.

At sælge dit hjem på egen hånd kan også kræve en stor mængde tid og energi, fordi du bliver nødt til at udføre mange af de opgaver, som ejendomsmægleren traditionelt vil udføre på dine vegne. Mennesker, der sælger deres egne hjem, er et af følgende.

  • Velkendt med fast ejendom procedurer og kontrakter
  • Testning af farvande for at se, hvad de kunne få til deres hjem, hvis de ville sælge
  • Noget desperat og uforberedt på at miste penge til provisioner

I alle disse tilfælde skal folk, der sælger deres egne hjem, have en stor mængde fritid. Hvis du er klar til udfordringen, så gå til den. (For relateret læsning, se Fem ting, som enhver ejendomsinvestor burde vide .)

Djævelen du kender
En statistik, der ville være interessant, men som er vanskelig at måle, er forskellen i den endelige salgspris for en ejendom, der sælges af ejeren, og den samme ejendom, der sælges af en agent. Selvom en ejendomsmæglers interesser kan komme i konflikt med dine bedste interesser, kan disse fagfolk stadig tjene et vigtigt formål.
Ejendomsmæglere har generelt et mere realistisk syn på, hvad et hjem er værd, og gode agenter er dygtige til at få den pris. Derudover sparer ejendomsmæglere dig tid ved at vise dit hjem uden at afbryde din tidsplan mere end nødvendigt.
En måls vigtigste funktion for en agent er måske at sikre, at kontrakterne og andre juridiske forhold er i orden. Ingen ønsker at komme igennem al stress ved at liste og sælge deres hjem og derefter finde ud af, at de sagsøges for et undgåeligt kontraktsbrud.
Mens provisionerne tager fra din bundlinje, er rådgivning og due diligence (DD) fra en god agent sandsynligvis det værd. Udfordringen er at finde en god agent og sørge for, at dine interesser stemmer overens.

Valg af en agent
Alle agenter oprettes ikke ens. Når du overvejer at sælge dit hus, skal du først bede kolleger og venner om henvisninger. Henvisninger fra andre fagfolk har en tendens til at bære en masse vægt og resultere i præferencebehandling, fordi en ejendomsmægler ikke ønsker at miste en stor kilde til henvisninger.

Selv en god agent kan vakle på en ejendomstype, som han eller hun ikke er vant til at håndtere. Så hvis du har en bestemt type ejendom, vil du måske have en agent, der er specialiseret i den type ejendom. Agenten vil vide mere om, hvordan og hvor man skal markedsføre huset, og vil sandsynligvis have mere succes med at finde potentielle købere. (For mere indsigt, kan du læse Find en noteringsagent .)

Indstilling af dine betingelser
Selvom agenten, du vælger, gør mange ting uden din direkte godkendelse, skal du holde øje med nogle af de dårlige vaner, som ejendomsmæglere undertiden udviser.

Et af de hyppigste problemer er inaktivitet. Med andre ord kan en agent muligvis dumpe dit hus i MLS og bare vente på, at en anden agent bider i stedet for aktivt at kaste efter købere. Jo længere dit hus er på markedet, desto mindre attraktivt bliver det, og jo mere sandsynligt vil købsagenten lægge et lavt bud. At indgå en tre-måneders noteringsaftale vil forhindre dette problem. Hvis dit hus ikke er solgt efter tre måneder, er du inden for dine rettigheder til at tage din virksomhed til en anden agent.

Et andet område, hvor du har plads til at forhandle, er Kommissionen. Selvom et hus på $ 100.000 og et hus på $ 300.000 er forskellige, er mekanikerne ved salget næsten de samme. At sælge en ejendom med høj værdi giver dig mere magt til at kræve lavere provisioner. Ejendomsmæglere vil ofte advare klienter om, at dette kan være en farlig taktik, fordi nogle købmægler ikke vil vise klienter de huse, der har lave provisioner. Dette argument holder ikke op, da det faktiske dollarbeløb, som begge agenter modtager, er markant højere med $ 300.000-huset, selv med en 4% -provision.

Konklusion
På trods af ulemperne ved at skulle stole på nogen anden, er en god agent dine penge værd, medmindre du har uddannelse, tid, energi og markedsføringserfaring til at sælge dit eget hjem. At finde en god agent kan involvere nogle falske starter, men hvis du gennemgår henvisninger og indstiller dine egne betingelser, skal du opdage, at den provision, du betaler, er penge, der er godt brugt.

Anbefalet
Efterlad Din Kommentar