Mangelfuld dom
Hvad er en mangel domEn mangelsdom er en afgørelse truffet af en domstol mod en misligholdt skyldner på et sikret lån, der indikerer, at salget af en ejendom til tilbagebetaling af lånet ikke dækkede den udestående gæld i det hele. Det er for det meste en pantelån, der er placeret på debitor for yderligere penge.
BREAKING DOWN Mangelfuld dom
For det meste forbundet med afskærmninger på realkreditlån, kunne det juridiske princip for en mangel på dommen gælde for ethvert sikret lån, hvor ejendommen sælger for mindre end det forfaldne lånebeløb, såsom et billån.
Boliglån er designet til at undgå muligheden for mangel ved at kræve, at låntagere foretager forudbetalinger og ved at basere lån på den vurderede værdi af ejendommen. I teorien sikrer disse garantier, at långiveren kan sælge ejendommen for at få et lån tilbage. Men i en nedgang i fast ejendom, som fandt sted efter markedsnedbruddet i 2008, kan boligværdier falde til under værdien af det udestående lån.
Overvej for eksempel et hjem, købt for $ 300.000 med en rente på 4% og inklusive en $ 30.000 forskud. Låntageren misligholder lånet på $ 270.000 efter to år, hvilket efterlader en hoved saldo på $ 256.000. Banken sælger hjemmet for $ 245.000, og søger derefter en mangelsdom mod låntageren for de udestående $ 11.000.
En høj bjælke for domme ved mangler
Mange stater forbyder dommer om mangel efter en afskærmning. Hvor det er tilladt, skal långivere generelt demonstrere gennem sammenlignelige lister og vurderinger, at salgsprisen er fair. Denne beskyttelse forhindrer en bank i at acceptere et lowball-tilbud og kræve saldoen fra låntageren. Statlige love mod krav om mangel på domme gælder normalt ikke for andre prioritetslån såsom boliglån.
Selv om det er tilladt, er en mangelbedømmelse ikke automatisk. Retten overvejer det kun, hvis långiveren fremsætter et forslag eller beder om det. Hvis långiveren ikke fremsætter forslaget, finder retten, at de penge, der er opnået fra den afskærmede ejendom, er tilstrækkelige.
Ud over afskærmninger tillader de fleste stater mangelvurderinger i såkaldt short salg, hvilket er når en bank accepterer at lade en låntager sælge sit hjem til en pris, der er lavere end lånebeløbet. Dette lavprissalg kan ske, når fast ejendompriserne falder, og en bank forsøger at afbøde sit tab gennem et hurtigt salg snarere end at gå gennem afskærmning. Ligeledes er mangelfulddommer normalt tilladt i en transaktion, der er kendt som en handling i stedet for afskærmning, når banken accepterer at tage ejendomsretten til en ejendom i stedet for at udelukke.
En debitor, der modtager en mangel på dom, kan søge fritagelse fra långiveren eller andre kreditorer, indgive et forslag om at få dommen veltet eller om nødvendigt erklære konkurs. Under alle omstændigheder, når en debitor udlades "fra krogen" fra fuld tilbagebetaling af et lån, betragtes den tilgivne gæld som indkomst af IRS og skattepligtig.