Købe et hus eksternt: En trinvis vejledning
At købe et hjem eksternt bliver mere og mere almindeligt i disse dage. Det har været en almindelig praksis i ejendomsverdenen for sælgere at springe husets lukning over ved at underskrive papirarbejde og have salgsprovenuet tilsluttet direkte til en bankkonto, men nu kan hele processen udføres langvejs.
Hvorfor købe et hjem eksternt
”Folk, der køber eksternt, gør det ofte for at købe et andet hjem eller et feriehus, ” siger Todd Kaderabek, en boligmægler associeret med Beverly-Hanks & Associates Realtors i centrum af Asheville, NC ”Typisk er de fra ud af staten og har job og andre forpligtelser, der forhindrer dem i at bruge en masse tid på hjemmekøbsprocessen. ”
Finansiering kan være en faktor. ”Hvis en forælder køber et hjem til et voksent barn, kan de beslutte at købe eksternt, især hvis de bor ude af staten, ” siger Kaderabek. "I disse tilfælde køber forælderen ofte huset synet uset, håndterer alt papirarbejde og lukker fjernbetjeningen og foretager et køb med kontanter."
Fast ejendom investorer kan også vælge at købe boliger eksternt. De fleste ejendomsinvestorer følger 1% -reglen , der siger, at den månedlige husleje, der er optjent på en ejendom, skal overstige ejendommens månedlige pantebetaling, så investoren i det mindste bryder selv på ejendommen. Det er lettere at finde ejendomme, der følger 1% -reglen på visse markeder, som muligvis er placeret en betydelig afstand fra investorens hjemmebase. Som et resultat kan det at købe et hus eksternt være en attraktiv tidsbesparende mulighed.
(Læs mere om nye måder at være udlejer med HomeUnion Review: En ny måde at være udlejer på .)
Uanset din grund til at købe eksternt, er der visse trin, du kan tage for at sikre, at processen går så glat som muligt.
Den rigtige ejendomsmægler
Du vil være afhængig af din ejendomsmægler til at håndtere næsten hele boligkøbsprocessen, så det er vigtigt, at du tager dig tid og gør en indsats for at finde en god pasform. ”Boligkøb involverer en masse bevægelige dele, ” siger Kaderabek. ”Det er vigtigt at finde en god personlighedsmatch mellem klienten og agenten.” En samtale er nyttig (se nedenfor for nogle spørgsmål at stille), og det er altid en god ide at bede om referencer for at se, hvad andre købere har at sige.
(Se også, hvordan man vælger den rigtige ejendomsmægler .)
Spørg om oplevelse
Når du taler med en potentiel agent, anbefaler Kaderabek at spørge fra starten: ”Hvor ofte har du udført denne proces på afstand?” Erfaringsspørgsmål, og agenter, der ofte arbejder med eksterne købere, er mere tilbøjelige til at forstå, hvordan det fungerer, forhandle positivt og måske vigtigst, find egnede egenskaber til køberen. Agenten skal også være i stand til at rådgive om en lokal långiver. ”En ikke-lokal långiver vil sandsynligvis bruge en ikke-lokal takstmand, som kan være dødsdrab på unikke markeder som Asheville, ” siger Kaderabek.
Spørg om tilgængelighed
Mange ejendomsmæglere arbejder ulige eller deltidstimer, hvilket kan være særligt dårligt for fjernkøbere. Din agent fungerer som din fuldmægtig, så han eller hun skal være tilgængelig i løbet af almindelige åbningstider for at håndtere en række forskellige opgaver i huskøbsprocessen, herunder hjemmekontrol. ”Jeg deltager i alle hjemmekontroller, men med en udenfor byen klient er det kritisk, ” siger Kaderabek. "I en verden, hvor hjemmekontrol finder sted mellem ni og fem, vil det være meget vanskeligt for en agent at deltage i din hjemmekontrol, hvis de har et andet job."
Del din ønskeliste
Når du har en agent, kan du dele din ønskeliste, så agenten kan hjælpe dig med at finde den perfekte ejendom. Jo mere raffineret din liste er, desto hurtigere kan startsøgningen gå - til et punkt. Hvis du har for mange anmodninger, vil det sandsynligvis bremse processen. Hold dig til de ting, der virkelig betyder noget - størrelse, placering, husstil, garderobeskabe - og lad de mindre detaljer, som det ville være nemt at rette eller opdatere i ethvert hjem, udelades. Og hvis der er nogen afbrydere - funktioner, som du absolut ikke kunne leve med (eller uden) - lad din agent vide det tidligt, så han eller hun ikke spilder tid på at se på de forkerte egenskaber.
”Hvis du er en agent, skal du tage det dristige skridt for at ringe til din klient og fortælle dem, at du har fundet den perfekte ejendom til dem, ” siger Kaderabek. Som køber er du nødt til at stole på, at din agent ved nøjagtigt, hvad du leder efter, og at han eller hun også har taget sig tid til at se nøje på hjemmet. ”Et hjem kan se perfekt ud på internettet, men en god agent kan sige, 'Nej, det er ikke hjemmet for dig, fordi det sidder ved siden af et aktivt jernbanespor.'”
Brug Due Diligence-perioden
Når et hjem er under kontrakt, er der tid til at gennemgå titeldokumenter og gerningsbegrænsninger samt til at gennemføre inspektioner, finansiering og bankvurderinger, før de går til lukkebordet. I nogle stater, herunder North Carolina, er der en officiel due diligence-periode, der typisk varer mellem 14 og 30 dage, hvor købere gennemfører deres due diligence og beslutter, om de vil gennemgå boligkøb. (Bemærk: Dette gælder muligvis ikke, hvis boligen er nybyggeri.)
Køberen betaler et ikke-refunderbart due diligence-gebyr, der typisk spænder mellem $ 500 og $ 2.000, hvilket dybest set kompenserer sælgeren for at have taget hjemmet væk fra markedet og giver køberen tid til at træffe en beslutning. Køberen foretager også et stort pengeindskud svarende til ca. 2% til 3% af købsprisen - eller mere på hurtige markeder. Både due diligence-gebyr og indbetaling af alvorlige penge er omsætningspapirer mellem køber og sælger.
Køberen kan opsige kontrakten af ”enhver eller ingen grund” (eller et andet sprog) i løbet af due diligence-perioden og mister kun due diligence-gebyret. Hvis køberen slipper ud efter due diligence-perioden, mister han eller hun både due diligence-gebyret og alvorlige penge.
Da der kun fortabes due diligence-gebyr, hvis køberen opsiger kontrakten i due diligence-perioden, kan dette åbne en interessant mulighed for eksterne købere. Det kan bruges som et værktøj til at få et hus under kontrakt, mens det giver en let at afslutte kontrakten med begrænset økonomisk risiko. I tilfælde af eksternt køb giver det køberen et vindue af tid til at se ejendommen personligt, inden der træffes endelige beslutninger.
Fjernlukning
Fremskridt inden for teknologi har gjort fjernlukninger rutine for sælgere og meget gennemførlige for købere. Din agent sender dig alle sider på kontrakten og tillæg. Du underskriver dem ved hjælp af et elektronisk signatursystem, som normalt sender de underskrevne formularer tilbage til den relevante part. "Advokater kræver stadig fysiske underskrifter, så din agent vil arbejde sammen med den afsluttende advokat og FedEx alle de nødvendige dokumenter til dig inden afslutningen, " siger Kaderabek. "Agenten går derefter til lukebordet med lukningsdokumenterne - og uden køberen - og midlerne er kabelforbundet for at gennemføre transaktionen."
Bundlinjen
At købe et hjem eksternt kan være en god mulighed for købere af andre boliger, forældre, der ønsker at købe boliger til deres børn, og udenfor staten ejendomsinvestorer. På mange måder er processen den samme som at købe et hus personligt; Du vil dog afhænge endnu mere af din ejendomsmægler for at finde det rigtige hjem, være til stede for inspektionerne, guide dig gennem papirerne og deltage i afslutningen. Som sådan er det at finde den rigtige agent - og en der har erfaring med fjerntransaktioner - et af de vigtigste skridt, du kan tage, når du køber et hus eksternt.