4 enkle måder at investere i fast ejendom på
At købe og eje fast ejendom er en spændende investeringsstrategi, der kan være både tilfredsstillende og lukrativ. I modsætning til aktie- og obligationsinvestorer kan potentielle ejere af fast ejendom bruge gearing til at købe en ejendom ved at betale en del af de samlede omkostninger på forhånd og derefter betale resten og plus renter over tid. Mens et traditionelt prioritetslån generelt kræver 20% til 25% udbetaling, er det i nogle tilfælde en 5% forskud på alt, hvad det kræver for at købe en hel ejendom. Denne evne til at kontrollere aktivet, i det øjeblik papirer er underskrevet, embolderer både ejendomsflippere og udlejere, som igen kan tegne andet prioritetslån på deres hjem for at foretage udbetalinger på yderligere ejendomme.
Key takeaways
- Håbende ejendomsejere kan købe en ejendom ved hjælp af gearing, betale en del af dens samlede omkostninger på forhånd og derefter betale restbeløbet over tid.
- De fire vigtigste måder, hvorpå investorer kan tjene penge gennem fast ejendom, er: 1) at blive udlejere af lejeboliger, 2) handel med fast ejendom (også kendt som flipping), 3) investering i ejendomsinvesteringsgrupper og 4) ejendomsinvesteringer (REITs) .
Her er fire måder, hvorpå investorer kan udnytte ejendomme til god brug:
01:405 enkle måder at investere i fast ejendom på
1. Så du ønsker at være en udlejer
Ideel til: Personer med DIY og renoveringsevner, der har tålmodighed til at styre lejere.
Hvad der skal til for at komme i gang: Betydelig kapital, der er nødvendig for at finansiere foranstående vedligeholdelsesomkostninger og dække ledige måneder.
Fordele: Lejeboliger kan give regelmæssig indkomst, samtidig med at den disponible kapital maksimeres gennem gearing. Derudover er mange tilknyttede udgifter skattemæssigt fradragsberettigede, og eventuelle tab kan udligne gevinster i andre investeringer.
Ulemper: Medmindre du ansætter et ejendomsadministrationsselskab, har lejeboliger en tendens til at være fyldt med konstant hovedpine. I værste fald kan skæve lejere skade ejendom. I visse lejemarkedsklimaer skal en udlejer enten udholde ledige stillinger eller opkræve mindre husleje for at dække udgifter, indtil tingene vender rundt. Når bakken er betalt fuldstændigt, bliver størstedelen af lejen på hele siden overskud.
Naturligvis er lejeindtægter ikke en udlejers eneste fokus. I en ideel situation værdsætter en ejendom i løbet af pantelånet, hvilket efterlader udlejer et mere værdifuldt aktiv, end han startede med.
Ifølge data fra det amerikanske folketællingsbureau steg salgspriserne for nye hjem (en grov indikator for ejendomsværdier) konstant i værdi fra 1940 til 2006, før de dyppede under finanskrisen. Heldigvis har salgspriserne siden genoptaget deres stigning og endda overgået niveauet før krisen.
Kilde: Undersøgelse af byggeri, US Census Bureau
2. Investeringsgrupper i fast ejendom
Ideel til: Mennesker, der ønsker at eje lejeboliger uden besværet med at køre det.
Hvad der skal til for at komme i gang: En hovedpude og adgang til finansiering.
Fordele: Dette er en meget mere hands-off tilgang til fast ejendom, der stadig giver indkomst og påskønnelse.
Ulemper: Der er en ledig risiko ved investering i fast ejendom, uanset om det er spredt over hele gruppen, eller om det er ejerspecifikt. Derudover kan ledelsesomkostningerne spises i afkast.
Fast ejendom investeringsgrupper er som små gensidige fonde, der investerer i lejeboliger. I en typisk ejendomsinvesteringsgruppe køber eller bygger et selskab et sæt boligblokke eller hytter, og lader derefter investorer købe dem gennem virksomheden og dermed tilslutte sig gruppen. En enkelt investor kan eje en eller flere enheder med selvforsynet boligareal, men virksomheden, der driver investeringsgruppen, administrerer samlet alle enhederne, håndterer vedligeholdelse, annoncerer ledige stillinger og interviewer lejere. I bytte for at udføre disse forvaltningsopgaver tager virksomheden en procentdel af den månedlige husleje.
En standard lejekontrakt på ejendomsinvesteringer er i investorens navn, og alle enhederne samler en del af lejen for at beskytte mod lejlighedsvise ledige stillinger. Til dette formål modtager du en vis indkomst, selvom din enhed er tom. Så længe ledigheden for de samlede enheder ikke spænder for højt, skal der være nok til at dække omkostninger.
Mens disse grupper teoretisk er sikre måder at investere i fast ejendom på, er de sårbare over for de samme gebyrer, der hjemsøger gensidig fondsindustri. Desuden er disse grupper undertiden private investeringer, hvor samvittighedsfulde ledelsesteam tapper investorer ud af deres penge. Fastidious due diligence er derfor afgørende for at få de bedste muligheder.
3. Handel med fast ejendom (også kendt som flipping)
Ideel til: Mennesker med betydelig erfaring i værdiansættelse og markedsføring af fast ejendom.
Hvad der skal til for at komme i gang: Kapital og evnen til at udføre eller føre tilsyn med reparationer efter behov.
Fordele: Handel med fast ejendom har en kortere periode, hvor kapital og kræfter er bundet i en ejendom. Men afhængigt af markedsforholdene kan der være et betydeligt afkast, også i kortere tidsrammer.
Ulemper: handel med fast ejendom kræver en dybere markedskendskab parret med held. De varme markeder kan afkøles uventet og efterlader kortsigtede forhandlere tab eller langsigtet hovedpine.
Handel med fast ejendom er den vilde side af investering i fast ejendom. Ligesom daghandlere er et andet dyr end køb og hold investorer, er ejendomsmæglere adskilt fra køb og leje udlejere. Eksempel: ejendomsmæglerne ser ofte ud til at med fordel sælge de undervurderede ejendomme, de køber, på kun tre til fire måneder.
Rene ejendomsflippere investerer ofte ikke i at forbedre ejendomme. Derfor skal investering allerede have den iboende værdi, der er nødvendig for at skabe et overskud uden ændringer, eller de vil fjerne ejendommen fra strid.
Flippers, der ikke er i stand til hurtigt at losse en ejendom, kan komme i vanskeligheder, fordi de typisk ikke holder nok uforpligtede kontanter til rådighed til at betale pantelånet på en ejendom på lang sigt. Dette kan føre til fortsatte sneboldtab.
Der er en helt anden slags flipper, der tjener penge ved at købe ejendomme til en rimelig pris og tilføje værdi ved at renovere dem. Dette kan være en langsigtet investering, hvor investorer kun har råd til at påtage sig en eller to ejendomme ad gangen.
4. Investeringer i ejendomsinvesteringer (REIT)
Ideel til: Investorer, der ønsker porteføljeeksponering til fast ejendom uden en traditionel ejendomstransaktion.
Hvad der skal til for at komme i gang: Investeringskapital.
Fordele: REITs er i det væsentlige udbyttebetalende bestande, hvis kernebeholdning omfatter erhvervsejendomme med langsigtede kontantproducerende leasingkontrakter.
Ulemper: REITs er hovedsageligt bestande, så gearingen, der er forbundet med traditionel lejebolig ejendom, gælder ikke.
En REIT oprettes, når et selskab (eller tillid) bruger investorers penge til at købe og drifte indkomstegenskaber. REITs købes og sælges på de større børser, ligesom enhver anden bestand. Et selskab skal udbetale 90% af sit skattepligtige overskud i form af udbytte for at opretholde sin REIT-status. Ved at gøre dette undgår REITs at betale selskabsskat, hvorimod et almindeligt selskab beskattes af sit overskud og derefter skal beslutte, hvorvidt det vil uddeles overskud efter skat som udbytte.
Ligesom almindelige udbetalende aktier er REIT en solid investering for aktiemarkedsinvestorer, der ønsker regelmæssig indkomst. I sammenligning med de ovennævnte typer investering i fast ejendom giver REITs investorer adgang til ikke-beboelsesinvesteringer, såsom indkøbscentre eller kontorbygninger, som generelt ikke er muligt for individuelle investorer at købe direkte. Mere vigtigt er, at REIT'er er meget likvide, fordi de ombyttes. Med andre ord behøver du ikke en ejendomsmægler og en titeloverførsel for at hjælpe dig med at udbetale din investering. I praksis er REITs en mere formaliseret version af en ejendomsinvesteringsgruppe.
Endelig, når man ser på REIT, bør investorer skelne mellem egenkapital REIT, der ejer bygninger, og realkredit REIT, der giver finansiering af fast ejendom og dabble i pantebaserede værdipapirer (MBS). Begge tilbyder eksponering for fast ejendom, men eksponeringen er forskellige. En egenkapital REIT er mere traditionel, idet den repræsenterer ejerskab i fast ejendom, medens pant REIT'erne fokuserer på indtægterne fra realkreditfinansiering af fast ejendom.
Bundlinjen
Uanset om ejendomsinvestorer bruger deres ejendomme til at generere lejeindtægter eller for at bide deres tid, indtil den perfekte salgsmulighed opstår, er det muligt at opbygge et robust investeringsprogram ved at betale en relativt lille del af en ejendoms samlede værdi på forhånd. Men som med enhver investering er der overskud og potentiale inden for fast ejendom, uanset om det samlede marked er op eller ned. (For relateret læsning, se "Hvor mange penge har du brug for at investere i fast ejendom"> 1:35